Planungsbüro BlumSIMPLE

Immobilienmarkt von Aalen 2017

Baden-Württemberg

Stadthaus Einfamilienhaus Gebrauchte Eigentumswohnungen Neubau
Eigentumswohnungen

Nord-Südgefälle bei Immobilienpreisen

Ein Riss geht durch Deutschland. Süddeutschland zieht davon, der Rest hinkt hinterher. Die Schere zwischen reichen und armen Regionen wird von Jahr zu Jahr immer größer. Obwohl der Bau in Deutschland boomt, aber nicht überall. Industrieunternehmen und Dienstleister konzentrieren sich auf Bayern, Baden-Württemberg und Hessen und dort auf die Metropolen.

Daher sollte der Kauf, Verkauf, oder Neubau einer Immobilie gut vorbereitet werden, wenn Sie folgende Indikatoren abarbeiten sind Sie bestens informiert. Es gibt steigende, stagnierende und auch fallende Trends. Zunächst sollte man sich also regional und neutral informieren. LBS die Bausparkasse der Sparkassen ermittelt seit Jahren die Immobilienpreise in über 900 Städten, das sind also sehr verlässliche Zahlen.

Neubaumarkt

Baugrundstücke für Eigenheime

im baureifen Zustand, Grundstücksgröße ~ 300 - 800 m2, € pro m2

von bis
meist
200 350
250

Reiheneigenheime neu

Mittlere bis gute Wohnlage, Wohnfläche ~ 100 m2 ohne Garage.
200.000

260.000

240.000

Eigentumswohnungen

Mittlere bis gute Wohnlage, Wohnfläche ~ 80 m2 ohne Stellplatz €/m2 WF

3.200

4.200

3.500

Gebrauchtwohnungsmarkt

Eigenheime

Frei stehendes Wohnhaus, mittlere bis gute Wohnlage, Wohnfläche ~ 120 m2, einschl. Garage und ortsüblichen Grundstück.

220.000 390.000
270.000

Reiheneigenheime

Angaben sonst wir vor.

150.000 240.000
190.000

Eigentumswohnungen

in €/m2 Wohnfläche, Angaben sonst wie vor.

900

2.400
1.600

Quelle: LBS

Da die Immobilienpreise regional in Deutschland sehr weit auseinander liegen, können Sie mit dieser Auflistung mühelos erstmal das Angebot zuordnen. Zum Beispiel erzielte eine gebrauchte Eigentumswohnung in mittlerer bis guter Lage, ~ 80 m2 Wohnfläche, jedoch ohne Stellplatz im letzten Jahr einen Verkaufspreis von 500 € bis 5000 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Mit Ihrem regionalen Wert vergleichen Sie das Angebot und können zumindest beurteilen, das Angebot liegt unter oder über dem meist erzielten Wert.

Nord-Südgefälle bei Bauwerkskosten

Auch die Bauwerkskosten zeigen ein deutliches Nord-Südgefälle. Hier liegen die Spannen aber nicht so weit auseinander, aber -20 % bis + 20 % sind vom Durchschnitt mit einzuplanen. Bei der Ermittlung der einzelnen Bauwerkskosten ist dies in der Regel einfach zu handhaben, da auch die regionalen Baukosten eine Eigenschaft haben, die Anteile der einzelnen Gewerke in Prozent ausgewertet, wie Malerarbeiten oder sonstige Gewerke verhalten sich in % Anteilen immer ähnlich. Also benötigt man lediglich die prozentuale Aufteilung der einzelnen Gewerke für das entsprechende Haus, wie Freistehendes Einzelhaus, Doppelhaus, Reihenmittelhaus, ohne Keller, mit Keller, eingeschossig oder Dachgeschoss ausgebaut und hier werden Sie fündig.

Immobilien 2017 *** Immobilien 2018 *** Kaufen oder mieten

DIN 277 regelt die Berechnung der Grundflächen und Rauminhalte.

Baukosten-Katalog mit Anteil der Lohnkosten von Erdarbeiten, Betonarbeiten, Maurerarbeiten, Zimmerarbeiten, Dachdeckerarbeiten und Ausbauarbeiten.

Abrechnung aller Bauleistungen regelt die VOB/C

 
DIN 276 regelt die Kostenermittlung von Hochbauten aller Art!

Aktien verkaufen oder höheres Darlehen -
wann was Sinn macht

Die zurückliegende Niedrigzinsphase beim Baugeld stellte manchen Immobilienerwerber, der über ein entsprechendes Aktiendepot verfügte, vor eine Gretchenfrage. Macht es mehr Sinn, durch Aktienverkäufe die Eigenkapitalquote zu erhöhen und im Umkehrschluss die Zinslast zusenken oder sollten die Aktien doch besser im Depot gehalten werden. Auch wenn es im Juni zu den Anzeichen einer Trendwende bei den Hypothekenzinsen gibt, ist diese Frage nach wie vor nicht vom Tisch.

Niedriger Beleihungsauslauf bringt auch niedrigere Zinsen

Die Höhe des Eigenkapitals wirkt sich in zweifacher Hinsicht auf die monatlichen Zinsaufwendungen aus. Zum einen sinkt der Zinssatz, je niedriger die Quote zwischen Beleihungswert der Immobilie und dem benötigten Darlehen ausfällt. Zum anderen bedeutet natürlich ein geringeres Darlehen von vorneherein einen niedrigeren Zinsaufwand. Die Höhe der Eigenmittel wirkt sich also zweifach auf die Höhe der monatlichen Rate aus. Was auf den ersten Blick auf der Hand liegt, Wertpapiere verkaufen und damit Zinsen senken, kann allerdings auch eine unglückliche Entscheidung sein.

Die Rede ist davon, dass Aktien mit einer hohen Gewinnausschüttung, sogenannte Dividendentitel, durchaus einen höheren Ertrag erzielen können, als zurzeit an Aufwand für Hypothekenzinsen gezahlt werden muss.

Dazu ein Beispiel: Hielt ein Aktionär im April 2015 Daimler-Aktien im Depot, Kurswert 90,11 Euro, erhielt er für eine Aktie eine Dividende in Höhe von 2,45 Euro. Dies entsprach einer Rendite von 3,55 Prozent auf den Kurswert der Aktie. Zum gleichen Zeitpunkt betrug der Zinssatz für eine Zinsbindung von 15 Jahren im Durchschnitt 1,38 Prozent. Die Dividende finanzierte also durchaus den Zinsaufwand, ohne, dass es eines Mehraufwandes bedurfte.

Zeithorizont entscheidend

Nun ist es allerdings bekannt, dass Dividenden schwanken und, im Gegensatz zu festen Zinsen, nicht garantiert werden können, dass die Zahlungen über die nächsten 15 Jahre gleich hoch ausfallen werden. Zur Jahrtausendwende galt die Commerzbank ebenfalls als Dividendentitel – davon ist nichts mehr übrig geblieben. Wer auf eine Erhöhung der Eigenmittelquote verzichten möchte, um weiter hohe Dividenden zu vereinnahmen, sollte das Darlehen aufteilen.

Die Darlehenstranche, welche dem Depotvolumen entspricht, kann durchaus auf eine Laufzeit von fünf Jahren reduziert werden. Die Gewinne einer Daimler-Aktie werden nicht spontan von einem Jahr auf das andere auf null gesenkt werden, allerdings lässt sich eine Tendenz durchaus in diesem Zeitraum absehen. Haben die Dividenden für diesen Zeitraum den Zinsaufwand finanziert, lässt sich nach fünf Jahren durch einen Verkauf des Aktienpaketes bei unbefriedigender Entwicklung ein Teil der Hypothekenschuld abtragen.

Die Risiken der Kursentwicklung liegen dabei in der Einschätzung des einzelnen Immobilienerwerbers. Die Nettorendite des Depots lässt sich übrigens noch einmal leicht steigern. Wie ein Vergleich auf den einschlägigen Depotvergleichsportalen, belegt, verzichten inzwischen viele Direktbanken auf eine Depotverwaltungsgebühr. Es liegt auf der Hand, dass niedrigere Depotkosten im Umkehrschluss die depotspezifische Rendite steigern.

 
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