Planungsbüro BlumSIMPLE

Immobilienmarkt von Bremerhaven 2017

Bremen
Stadthaus Einfamilienhaus Gebrauchte Eigentumswohnungen Neubau
Eigentumswohnungen

Nord-Südgefälle bei Immobilienpreisen

Ein Riss geht durch Deutschland. Süddeutschland zieht davon, der Rest hinkt hinterher. Die Schere zwischen reichen und armen Regionen wird von Jahr zu Jahr immer größer. Obwohl der Bau in Deutschland boomt, aber nicht überall. Industrieunternehmen und Dienstleister konzentrieren sich auf Bayern, Baden-Württemberg und Hessen und dort auf die Metropolen.

Daher sollte der Kauf, Verkauf, oder Neubau einer Immobilie gut vorbereitet werden, wenn Sie folgende Indikatoren abarbeiten sind Sie bestens informiert. Es gibt steigende, stagnierende und auch fallende Trends. Zunächst sollte man sich also regional und neutral informieren. LBS die Bausparkasse der Sparkassen ermittelt seit Jahren die Immobilienpreise in über 900 Städten, das sind also sehr verlässliche Zahlen.

Neubaumarkt

Baugrundstücke für Eigenheime

im baureifen Zustand, Grundstücksgröße ~ 300 - 800 m2, € pro m2
von bis meist
65 160 90

Reiheneigenheime neu

Mittlere bis gute Wohnlage, Wohnfläche ~ 100 m2 ohne Garage.
180.000 250.000 200.000

Eigentumswohnungen neu

Mittlere bis gute Wohnlage, Wohnfläche ~ 80 m2 ohne Stellplatz €/m2 WF
2.000
4.500
3.000

Gebrauchtwohnungsmarkt

Eigenheime

Frei stehendes Wohnhaus, mittlere bis gute Wohnlage, Wohnfläche ~ 120 m2, einschl. Garage und ortsüblichen Grundstück.

90.000 270.000 140.000

Reiheneigenheime

Angaben sonst wir vor.
89.000 160.000 110.000

Eigentumswohnungen

in €/m2 Wohnfläche, Angaben sonst wie vor.
250 2.500 980

Quelle: LBS

Da die Immobilienpreise regional in Deutschland sehr weit auseinander liegen, können Sie mit dieser Auflistung mühelos erstmal das Angebot zuordnen. Zum Beispiel erzielte eine gebrauchte Eigentumswohnung in mittlerer bis guter Lage, ~ 80 m2 Wohnfläche, jedoch ohne Stellplatz im letzten Jahr einen Verkaufspreis von 500 € bis 5000 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Mit Ihrem regionalen Wert vergleichen Sie das Angebot und können zumindest beurteilen, das Angebot liegt unter oder über dem meist erzielten Wert.

Nord-Südgefälle bei Bauwerkskosten

Auch die Bauwerkskosten zeigen ein deutliches Nord-Südgefälle. Hier liegen die Spannen aber nicht so weit auseinander, aber -20 % bis + 20 % sind vom Durchschnitt mit einzuplanen. Bei der Ermittlung der einzelnen Bauwerkskosten ist dies in der Regel einfach zu handhaben, da auch die regionalen Baukosten eine Eigenschaft haben, die Anteile der einzelnen Gewerke in Prozent ausgewertet, wie Malerarbeiten oder sonstige Gewerke verhalten sich in % Anteilen immer ähnlich. Also benötigt man lediglich die prozentuale Aufteilung der einzelnen Gewerke für das entsprechende Haus, wie Freistehendes Einzelhaus, Doppelhaus, Reihenmittelhaus, ohne Keller, mit Keller, eingeschossig oder Dachgeschoss ausgebaut und hier werden Sie fündig.

Immobilien 2017 *** Immobilien 2018 *** Kaufen oder mieten

Grundflächen und Rauimhalte sind nach DIN 277 zu berechnen!
 
DIN 276 regelt die Kostenermittlung von Hochbauten aller Art!
 

Baukosten-Katalog mit Anteil der Lohnkosten von Erdarbeiten, Betonarbeiten, Maurerarbeiten, Zimmerarbeiten, Dachdeckerarbeiten und Ausbauarbeiten.

Abrechnung aller Bauleistungen regelt die VOB/C

Kostenberechnung Heizungsarbeiten

Schon in der Entwurfsplanung kann man die Rohbaukosten sowie die späteren Ausbauskosten entscheidend beeinflussen. Mit einfachen Massenermittlungen ist es sehr hilfreich mit den entsprechenden Kosten, die Gewerke im Voraus zu kalkulieren und danach die Entscheidung zu treffen, wie man endgültig baut. 

Energieeinsparverordnung 2016

Den Nachweis des Heizwärmebedarfes sollte man bereits in der Vorplanung begleitend einsetzen. Diese Berechnung stellt Verluste und Gewinne dar, die durch die Planung und Ausführung des Hauses beeinflusst werden, angefangen vom Aufbau der einzelnen Bauteile bishin zur Lage der Fenster für den Solaren Wärmegewinn. (Das hat nichts mit Solaranlagen zu tun!) 

  •       Transmissionswärmeverlust
  •       Lüftungswärmeverlust
  •       Solare Wärmegewinne
  •       Interne Wärmegewinne
  •       Jahresheizwärmebedarf und Primärenergiebedarf

Nach dieser Berechnung sollte die Heizung projektiert werden für:

  •                      Wärmeerzeuger
  •                      Pumpen
  •                      Rohrleitungen
  •                      Heizflächen (Heizkörper) 
Heizwert und Brennwert

Begriffe die ständig in der Werbung und überall auftauchen, allerdings auch für Unsicherheit sorgen. 

Heizwert, (Hu = unterer Heizwert) das ist die alte Bezeichnung für die Wärmemenge, die bei vollständiger Verbrennung von festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen bei unverändertem Druck frei wird.

  • Brennstoffe enthalten Wasser und beim Verbrennen entstehen Abgase
  • Diese Abgase bestehen aus Kohlenmonoxyd und Wasserdampf (vormals Wasser im Brennstoff).
  • Es muss gewährleistet sein, dass diese Abgase entsorgt werden, das ist der Schornstein
  • Damit die aufsteigenden Abgase im Schornstein nicht soweit abkühlen das der Wasserdampf  im Schornstein kondensiert und den Schornstein versottet, werden die Abgase mit über 120°in den Schornstein geschickt.
  • Das kostet natürlich Energie.

Bemerkung: Dieser Heizwert war in alten Zeiten wichtig, dass der Wasserdampf im Abgas durch hohe Abgastemperaturen eine Kondensation zu verhindern. Wenn dieser heiße Wasserdampf abkühlt und wieder zu Wasser kondensiert, gibt er seine zuvor zugeführte Wärmemenge wieder ab und das nutzt die Brennwerttechnik aus. 

Brennwert, die Wärmemenge ist die gleiche wie vor, aber zusätzlich kann die im Schornstein enthaltene Verdampfungswärme wieder gewonnen werden.

Die beiden Werte nennt man auch Hu und Ho, unterer und oberer Heizwert

Beim vergleichen der Wirkungsgrade gibt es leicht Verwechselungen zwischen Heiz- und Brennwert

  • Standardkessel ereichen einen Wirkungsgrad von ~80 %
  • Brennwertkessel von ~90 – 95 %

Angaben von über 100 % ist natürlich technischer Unsinn, dass sind Rechenspielereien auf Basis mit dem unteren Heizwert.Mit der Brennwerttechnik ist hier Erdgas führend + 5% höher als Erdöl. Das liegt daran das der Wassergehalt im Erdgas höher ist wie auch in den Holzarten. Beim Niedrigtemperaturkessel der diese Technik nicht benutzt führt allerdings Heizöl mit +3 %.

Fazit: Heizöl- und Erdgasheizungsanlagenanlagen sind ebenbürtig. 

Kesselanlagen:

Bei der Kesselwahl gibt es drei Typen

  • Der Normale Kessel der mit min. 60° C betrieben werden muss, damit keine Wasserdampfkondensation in den Abgasen stattfindet. Ganzjährig auch an milden Tagen. Der Wirkungsgrad liegt bei 70 %. (Brennwert). Für Neubauten ist dieser Kessel nach der EnEV noch zulässig, aber im eigenen Interesse diese hohen Temperaturen sind unwirtschaftlich, die werden nicht mehr gebraucht.
  • Der Niedrigtemperaturkessel wird mit 30° C - 70° C Betriebstemperatur je nach Außentemperatur gefahren Der Wirkungsgrad liegt bei 80 – 82 % vom Brennwert.
  • Beim Brennwertkessel ist die Betriebstemperatur ebenfalls von der Außentemperatur abhängig und nutzt die Brennwerttechnik zusätzlich aus. Wirkungsgrad liegt bei 90 -95%.
  • Gasthermen gibt es ab 7 KW
  • Ölheizanlagen ab 18 KW
 Kesselgröße:

Nach der neuen ENEV ist der Jahresverbrauch vorgegeben.

  • Zum Beispiel: Die beheizbare Wohnfläche eines Neubaues hat 130 qm. Nach der neuen EnEV darf der Jahresheizwärmebedarf maximal 130qm x 70 kWh/Jahr betragen, das sind rund 9100 kWh/Jahr + 12% für Warmwasser ~10200 kWh/Jahr.

Nach dem Jahresheizwärmebedarf wird die Kesselgröße berechnet. In diesem Beispiel würde eine Kesselleistung von 8KW ausreichen, aber eine Kesselananlage mit Warmwasserbereitung muss mindestens 18KW oder mehr haben. Diese Werte sind vom Elektrischen Durchlauferhitzer bekannt. Für die Warmwasserbereitung benötigen wir eine hohe Leistung für kurze Zeit, für die Heizungsanlage eine ganz geringe Leistung, aber für die gesamte Heizperiode. Hier sollte man sich überlegen Heizung und Warmwasser eventuell vollkommen zu trennen. Gerade in einem Niedrigenergiehaus kann die Heizung zum Teil mehrere Monate außer Betrieb sein.  

Auswahl der Heizungsanlage und Warmwasserbereitung

ist heute nicht nur mit Öl- oder Gasheizung zu entscheiden, sondern die gesamte Projektierung ist einzeln abzuwägen. Auf der einen Seite benötigen wir nur noch Miniheizanlagen für das Gebäude. Leistungsstarke Anlagen für die Warmwasserbereitung. Hier gibt es preiswerte Lösungen mit dem elektrischen Durchlauferhitzer. Die Investionskosten sind gering und man kann später zusätzliche Anlagen einbauen. Entscheidend für die Beheizung der Gebäude mit Wärme und Warmwasser ist der Bedarf der zukünftigen Bewohner.

Ermittlung des Jahresheizenergiebedarfes.Für die Projektierung der Heizungsanlage ist eine Jahresheizenergiebedarfsberechnung erforderlich. Hier wird gerne mehr verkauft, als notwendig ist.

Warmwasserverbrauch

Diese Daten sind wichtig für die Warmwasserbereitstellung wenn das Warmwasser über einen Warmwasserspeicher gewährleistet sein soll.

Merke: Speichergeräte sind immer Energieverschwender, wenn sie mit teuer bezahlter Energie gefüllt werden. Die Dämmung kann noch so optimal sein, auf Dauer geht die Wärme verloren.

Fazit: Ein 3 Personenhaushalt kommt ohne weiteres mit einem 80 Liter Speicher aus.

Kostensparende Bautipps!

Gastherme mit Brennwerttechnik möglichst im Dachgeschoss anordnen, der Schornstein kann entfallen oder anderweitig genutzt werden, als Kamin oder Holzofen.

Ölheizungen kann man total abschalten, bei der Gasheizung laufen die Zähler und Bereitstellungsgebühren weiter.

Außerhalb der Heizperiode sollte die Wassererwärmung anders gelöst werden.

Installation von Combithermen mit Warmwasserbereitung im zentralen Sanitärbereich ermöglicht minimale Leitungsführung.

Heizung über Gastherme, Warmwasserbereitung über Elektro-Durchlauferhitzer ist in den Herstellungkosten günstiger als eine Combi-Therme.

Heizleitungen nie in Aussenwänden verlegen, da dadurch Wärmebrücken entstehen können, erhöhte Kosten für Wärmeschutz.

Gasthermen können auch durch einen Flüssiggastank betrieben werden, wenn kein Anschluss vorhanden ist.

Eine raumbezogene Temperaturregelung ist günstiger als eine aufwendige Witterungsgeführte Regelung der Heizungsanlage.

Elektro-Direktheizung ist eine ideale Ergänzung für Abdeckung der Spitzenwerte wenn man mit Solarenergie heizen will.

Elektro-Direktheizung (Strahlerheizkörper)ist durchaus eine preiswerte Alternative Lösung für kompakte Hauseinheiten, wenn entsprechend wärmedämmende Materialien und Leichbaustoffe für Wände, Decken und Böden verwendet werden.

Solaranlagen mit einplanen, Fußboden und Wandheizungen benötigen geringe Vorlauftemperaturen. 

Heizungsinstallation in Eigenleistung!

Die Installation einer Heizungsanlage erfordert gründliches Fachwissen und geübten Umgang mit Material und Werkzeug. Es wird empfohlen, diese Installationsarbeiten nur gemeinsam mit einem Profi auszuführen und dann lohnt sich auch der Selbsteinkauf. Für den Laien ist die Einarbeitungszeit sehr lang. Von Bausätzen und Ausbaupaketen ist ganz abzuraten.

Aktuelle Baupreise finden Sie auf unserer Website Heizungsarbeiten.

 
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