Planungsbüro BlumSIMPLE

Immobilienmarkt von Freiburg im Breisgau 2017

Baden-Württemberg
Stadthaus Einfamilienhaus Gebrauchte Eigentumswohnungen Neubau
Eigentumswohnungen

Nord-Südgefälle bei Immobilienpreisen

Ein Riss geht durch Deutschland. Süddeutschland zieht davon, der Rest hinkt hinterher. Die Schere zwischen reichen und armen Regionen wird von Jahr zu Jahr immer größer. Obwohl der Bau in Deutschland boomt, aber nicht überall. Industrieunternehmen und Dienstleister konzentrieren sich auf Bayern, Baden-Württemberg und Hessen und dort auf die Metropolen.

Daher sollte der Kauf, Verkauf, oder Neubau einer Immobilie gut vorbereitet werden, wenn Sie folgende Indikatoren abarbeiten sind Sie bestens informiert. Es gibt steigende, stagnierende und auch fallende Trends. Zunächst sollte man sich also regional und neutral informieren. LBS die Bausparkasse der Sparkassen ermittelt seit Jahren die Immobilienpreise in über 900 Städten, das sind also sehr verlässliche Zahlen.

Neubaumarkt

Baugrundstücke für Eigenheime

im baureifen Zustand, Grundstücksgröße ~ 300 - 800 m2, € pro m2
von bis meist
500 900 600

Reiheneigenheime neu

Mittlere bis gute Wohnlage, Wohnfläche ~ 100 m2 ohne Garage.
340.000 630.000 460.000

Eigentumswohnungen neu

Mittlere bis gute Wohnlage, Wohnfläche ~ 80 m2 ohne Stellplatz €/m2 WF
4.600
7.800
4.900

Gebrauchtwohnungsmarkt

Eigenheime

Frei stehendes Wohnhaus, mittlere bis gute Wohnlage, Wohnfläche ~ 120 m2, einschl. Garage und ortsüblichen Grundstück.

440.000 1.100.000 770.000

Reiheneigenheime

Angaben sonst wir vor.
320.000 570.000 430.000

Eigentumswohnungen

in €/m2 Wohnfläche, Angaben sonst wie vor.
2.300 3.700 3.000

Quelle: LBS

Da die Immobilienpreise regional in Deutschland sehr weit auseinander liegen, können Sie mit dieser Auflistung mühelos erstmal das Angebot zuordnen. Zum Beispiel erzielte eine gebrauchte Eigentumswohnung in mittlerer bis guter Lage, ~ 80 m2 Wohnfläche, jedoch ohne Stellplatz im letzten Jahr einen Verkaufspreis von 500 € bis 5000 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Mit Ihrem regionalen Wert vergleichen Sie das Angebot und können zumindest beurteilen, das Angebot liegt unter oder über dem meist erzielten Wert.

Nord-Südgefälle bei Bauwerkskosten

Auch die Bauwerkskosten zeigen ein deutliches Nord-Südgefälle. Hier liegen die Spannen aber nicht so weit auseinander, aber -20 % bis + 20 % sind vom Durchschnitt mit einzuplanen. Bei der Ermittlung der einzelnen Bauwerkskosten ist dies in der Regel einfach zu handhaben, da auch die regionalen Baukosten eine Eigenschaft haben, die Anteile der einzelnen Gewerke in Prozent ausgewertet, wie Malerarbeiten oder sonstige Gewerke verhalten sich in % Anteilen immer ähnlich. Also benötigt man lediglich die prozentuale Aufteilung der einzelnen Gewerke für das entsprechende Haus, wie Freistehendes Einzelhaus, Doppelhaus, Reihenmittelhaus, ohne Keller, mit Keller, eingeschossig oder Dachgeschoss ausgebaut und hier werden Sie fündig.

Immobilien 2017 *** Immobilien 2018 *** Kaufen oder mieten

Grundflächen und Rauimhalte sind nach DIN 277 zu berechnen!
 
DIN 276 regelt die Kostenermittlung von Hochbauten aller Art!
 

Baukosten-Katalog mit Anteil der Lohnkosten von Erdarbeiten, Betonarbeiten, Maurerarbeiten, Zimmerarbeiten, Dachdeckerarbeiten und Ausbauarbeiten.

Abrechnung aller Bauleistungen regelt die VOB/C

Dämmstoffe

Nachhaltige Dämmstoffe

Beim Bau eines Hauses und auch bei Renovierungen ist die Dämmung ein wichtiger Punkt für die Energieeffizienz des Hauses. Neben den handelsüblichen Dämmstoffen kommen immer mehr organische Faserdämmstoffe auf den Markt. Organische Fasern, wie Holz, Zellulose, Kokos, Baumwolle, Hanf oder Flachs besitzen eine geringe Wärmeleitfähigkeit, die den Werten herkömmlicher Dämmmaterialien gleichkommt. Im Sommer sorgen sie aufgrund ihrer hohen Wärmekapazität für eine zeitliche Verschiebung und Verminderung des Wärmeeintritts in die Innenräume, im Winter sorgen sie dafür, dass die Wärme nicht nach außen abläuft. Um die Stoffe gegen Ungezieferbefall zu schützen, werden sie meistens mit Bioziden ausgestattet, auch Flammschutzmittel sind integriert, um eine lange Haltbarkeit zu gewährleisten.

Hanf

Bisher hat Hanf im Dämmbereich eher ein Nischendasein eingenommen, das wird sich in nächster Zeit aber sicher ändern. Hanf ist ein schnell nachwachsender Rohstoff, der keinen Pflanzenschutz und kaum Dünger benötigt. Ein äußerst multifunktionales und genügsames Gewächs, welches genauso gut dämmt, wie expandierendes Polystyrol oder EPS. Im Gegensatz zum Thermohanf hat Polystyrol jedoch einen fragwürdigen Ruf, gilt es doch als Erdölprodukt. Dämmstoffe aus Hanf sind CO2-Positiv, das heißt, sie binden während des Wachstums mehr CO2, als bei der Herstellung wieder freigesetzt wird. Hanfdämmstoff speichert Energie und gibt sie zeitversetzt wieder ab. Hanf wirkt also nicht nur im Winter dämmend, sondern im Sommer wie eine Klimaanlage. Hanf zur Dämmung gibt es als Dämmfilz, Stopfwolle oder Matten, sie sind im Ankauf zwar etwas teurer als herkömmliche Produkte, dafür aber umweltschonend.

Vorteile nachhaltiger Dämmstoffe

Weitere nachhaltige Dämmstoffe sind Schafwolle, Stroh und auch Zellulose, welche für jedes Gebäude geeignet sind und für ein wesentlich besseres Raumklima sorgen. Mit der Nutzung nachwachsender Rohstoffe bleibt die Wertschöpfung auch in der Region. Die Vorteile nachwachsender Rohstoffe kurz zusammengefasst:

  • Sie liefern einen großen Beitrag zum Klimaschutz
  • Sie stärken die regionale Wirtschaft
  • Sie erzielen eine hohe Wertschöpfung
  • Sie sorgen für gesundes und behagliches Innenraumklima
  • Problemstoffe im Baubereich werden wesentlich reduziert
  • Bei der thermischen Sanierung werden sie förderungstechnisch bevorzugt.

Trotz der guten Eigenschaften machen Dämmprodukte aus nachwachsenden Rohstoffen nur circa drei Prozent des Marktes aus.

Mineralwolle

Wärmedämmung mit Mineralwolle von der Rolle ist weit verbreitet und preiswert. Die Alufolie ist gleichzeitig Trägerschicht und Dampfbremse, aber diese Dampfbremse ist nicht ausreichend, es muss zusätzlich eine Dampfsperre angebracht werden. Als Staubschutz ist die Alufolie empfehlenswert.

Klemmfilz

Dämmstoffe aus Mineralwolle sind leicht zu verarbeiten. Lüften Sie Ihren Arbeitsraum gut. Tragen Sie geschlossene Arbeitskleidung und feste Handschuhe. Arbeiten Sie über Kopf nur mit Schutzbrille. Schneiden Sie den Dämmstoff auf fester Unterlage mit Messer oder Schere, nie reißen. Reste sammeln Sie z.B. in Plastiksäcken. Raum mit dem Staubsauger reinigen. Nach Beendigung Ihrer Arbeit spülen Sie den Baustaub mit Wasser ab.

Trockenbau-Estrichelemente

aus Gips oder Gipsfaserplatten sind versetzt aufgebaut und haben eine Dämmschicht aus Styropor. Diese Elemente sind leicht zu verkleben und zu verschrauben und bilden einen glatten Untergrund. Diese Fertigelemente sind relativ sehr teuer, hier kann man auch loses Material nehmen. Styropor Dämmplatten und Fermacell- oder Spanplatten

Unebene Fußböden gleichen Sie am besten mit einer Dämmstoff-Schüttung aus. Das schafft ein einheitliches Fußbodenniveau für den Bodenbelag und sorgt gleichzeitig für eine gute Bodendämmung.

Dämmputze

oder -mörtel enthalten geblähte d.h. lufthaltige Mineralien wie Perlite oder Blähton und werden normalem Zement oder Kalkmörtel zugeschlagen. Solche Mischungen erhalten Sie auch als Fertigputze. In Dicken von fünf Zentimetern und mehr können Sie damit Fassaden oder Teile davon wirksam dämmen. Mit dem Dämmputz lassen sich auch sehr leicht Rohrschächte ausfüllen. Der Einsatz von Dämmmörtel eignet sich auch bei einschaligem Mauerwerk aus Porenbetonsteinen oder porosierten Ziegeln, allerdings sollten man hier das Kleben vorziehen.

Spezialdämmung

PU-Schäume sind nicht nur ideal z.B. zur Montage von Fenstern, Fensterbänken und zur Verfüllung von Fugen, sondern sie bieten auch dauerhaften Schutz gegen Wärmeverluste und Luftzug. Der ausgehärtete Schaum hat sich seiner Umgebung ohne Zwischenraum angepasst und hat ähnlich gute Dämmwerte wie Hartschaum. Tipps:

Dach dämmen

Auf den Sparren: Bauphysikalisch gesehen ist diese Dämmung die beste Lösung. Bei Altbauten lohnt sie sich nur, wenn Sie eine neue Dacheindeckung brauchen. Es gibt dafür spezielle Systeme aus Hartschaumplatten oder Mineralwolle.

Zwischen den Sparren: Bei bereits ausgebauten Dachräumen ist eine nachträgliche Dämmung von außen zwischen den Sparren möglich. Ein aufwendiges Verfahren, denn dazu muss das Dach aufgedeckt werden.

Zwischen den Sparren: Aluminiumfolie kaschierter Mineralwolle-Filz wird nur noch selten eingesetzt (auf Bestellung). Bei dachtypisch ungleichen Abständen verwenden Sie den praktischeren Klemmfilz.

Zwischen den Sparren: Schneiden Sie die Platten oder die Bahnen von der Rolle einen Zentimeter breiter ab als die Sparrenabstände. Achten Sie beim Einpassen auf einen fugendichten Anschluss des Dämmstoffs.

Zwischen den Sparren: Klemmfilz ist auf 50 Prozent seines Volumens komprimiert und entfaltet sich beim Ausrollen. Der Einbau ist einfach: Sparrenabstand messen, mit zwei Zentimeter Zugabe abschneiden und zwischen die Sparren klemmen

Flachdach dämmen

Sonderfall: Zur nachträglichen Dämmung von Flachdächern werden begehbare Polystrolplatten eingesetzt. Ihr Nut- und Federsystem ergibt eine dichte Fläche, die mit einer Kiesschüttung abgedeckt wird.

Unter den Sparren: Dämmplatten aus Hartschaum, die auf Gipsplatten kaschiert sind, werden direkt unter die Sparren gesetzt. Das Verbundsystem kann entweder als Alleindämmung eingesetzt werden oder aber, um zusätzliche Dämmwirkung zu erzielen.

Decke zum Dach

Hartschaum-Platten: Eine glatte, geschüttete Betondecke bietet sich für das Auslegen mit Hartschaum-Platten an. Dicke Platten können Sie mit versetzten Fugen oder dünne in zwei gegenläufigen Schichten auslegen und am Rand durch Keile sichern. Mit dem Reststück der ersten Reihe beginnen Sie die zweite Reihe. Das spart Material. Als Lauffläche eignen sich Trockenestrich oder Verlege-Spanplatten.

Schüttdämmung: Eine Schüttung aus Dämmmaterial (z.B. Perlite, ein technisch aufbereitetes, vulkanisches Gestein) ist für Dachböden bestens geeignet. Das Material kommt entweder zwischen die Balken oder wird auf den Dielen flächig ausgebracht. Ideal bei Unebenheiten oder unterschiedlichen Sparrenabständen, denn es füllt Hohlräume lückenlos aus. Abdeckung mit Dämm- oder Verlegeplatten.

Mineralwolle: Bei den nach oben offenen Zwischenräumen einer Holzbalken-Decke bietet sich eine Dämmung mit Mineralwolle in Platten oder Bahnen an. Das Material wird lose ausgelegt, die Ecken werden gut ausgestopft. Als Belag kommen Verlegeplatten oder einfache Nut- und Federbretter (Rauspund) auf die Balken. Diese Methode eignet sich auch für einen gedämmten Unterboden mit Lagerhölzern.

Kellerwand dämmen

Von innen: Verbundplatten (Gipsfaserplatten mit Dämmschicht) kleben Sie mit einem Spezialmörtel an die Wand. Sorgen Sie für eine Hinterlüftung. Dann verspachteln Sie die Fugen.

Von innen: Bei unebenem Mauerwerk empfiehlt sich ein Dämmungsaufbau mit einer Unterkonstruktion aus Latten. Dampfsperre und darauf Faserplatten oder Holzprofile. Rohre werden in der Lattenkonstruktion versteckt.

Von außen: Der Erdboden wird abgetragen. Kleben Sie Dämmplatten aus Hartschaum (haben hohe Druckfestigkeit) auf die Wände. Dann die Schutzschicht aufbringen und den Graben auffüllen.

Außenwand dämmen

Die Außenwand mit vorgehängter Fassade und Kerndämmung ist am aufwändigsten, am einfachsten ist ein Wärmedämmverbundsystem.

Wärmedämmverbundsystem WDVS

Auf die Mauer werden Hartschaum-Platten geklebt, die durch Nut und Feder oder einen Stufenfalz eine geschlossene Fläche bilden. Druckfest wird die Dämmung durch eine Glasfaser-Matte, die in die Kleberschicht eingebettet wird. Darauf werden Flachverblender, so genannte Riemchen, geklebt. Eine an die Wand gedübelte Schiene gibt Halt und dient als unterer Abschluss. Das Fundament für die Wand braucht nicht verstärkt zu werden.

Innendämmung

Die Innendämmung der Außenwand ist durchaus eine Möglichkeit, nur hier muss man den Taupunkt der Außenwand berechnen und alle Anschlüsse sorgfältig planen. Nur einfach Gips-Hartschaum-Platten und Dampfbremsfolie anbringen ist von abzuraten. Die Ausführung selbst ist relativ leicht durchzuführen. Als Alternative bietet sich auch eine Ständerkonstruktion mit Dämmung, Dampfbremse und Faserplatten an.

Dämmarbeiten fallen an folgenden Gewerken an und für Ausführung und Abrechnung ist die VOB/C zuständig.

Mauerarbeiten, siehe DIN 18330

Zimmerarbeiten, siehe DIN 18334

Dachdeckerarbeiten, siehe DIN 13338

Trockenbauarbeiten, siehe DIN 18340

Wärmedämmschutzsystem, siehe DIN 18345

Vorgehängte Fassaden, siehe DIN 18351

 
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