Planungsbüro BlumSIMPLE

Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ)

Diese beiden Zahlen sind wichtige Faktoren für die Bebauung eines Grundstücks.

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GRZ + GFZ optimal ausnutzen

Baunutzungsverordnung BauNVO § 17 - § 21

Planungsbeispiel

Was machen wir mit Omas Häuschen?

Bestandsaufnahme Altbau in der Sanierungsfase Sanierter Altbau

Nachweis der GRZ
Nachweis der Geschossigkeit
Vollgeschoss und Staffelgeschoss

GRZ + GFZ optimal ausnutzen

Das Grundstück ist das Wichtigste bei der Planung eines Gebäudes, denn es kann später nicht mehr verändert werden. Die Lage des Grundstücks bestimmt den Wert und die Möglichkeiten der Bebauung. Jeder Fachmann wird Ihnen darauf antworten: “1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage”.

Bei steigenden Baukosten ist es sinnvoll, ein kleineres Grundstück zu wählen und es effizient zu bebauen. Das erfordert vom Architekten viel Kreativität, Intelligenz und Integrität. Es gibt keine allgemeine Lösung zum billigen Bauen, aber es gibt viele patente Lösungen.

Bevor man ein Grundstück kauft oder eine gebrauchte Immobilie erwirbt, sollte man sich gut informieren, wie das Grundstück bebaut werden darf. Dazu muss man den Bebauungsplan einsehen, der vom zuständigen Bauamt festgelegt wird. Der Bebauungsplan regelt die Flächen, die Höhen und die Massen der Gebäude, die auf dem Grundstück errichtet werden dürfen. Er gibt die Ober- und Untergrenzen an und kann zwingend sein.

Mit diesen Planungsunterlagen können Sie sich gut vorbereiten, wenn Sie auf Grundstückssuche gehen oder eine Gebrauchtimmobilie im Auge haben. Manchmal findet man wahre Perlen im Bestand, die mehr Bebaubarkeit bieten, als man auf den ersten Blick sieht.

Kosten von Hochbauten
Doppelhaus

Geregelt wird dies in der Baunutzungsverordnung BauNVO
§ 17 bestimmt die Obergrenzen

Tabelle 1
Baugebiet § 19 GRZ § 20 GRZ $ 21 BMZ
Kleinsiedlung (WS) 0,2 0,4 -
Reines Wohngebiet
Allgemeines Wohngebiet (WA) Ferienhausgebiet
0,4 1,2 -
Besonderes Wohngebiet (WB) 0,6 1,6 -
Dorfgebiet (MD)
Mischgebiet (MI)
0,6 1,2 -
Kerngebiet (GE) 1,0 3,0 -
Gewerbegebiet (GE)
Industriegebiet (GI)
Sonstiges Sondergebiet
0,8 2,4 10,0
Wochenendhausgebiet 0,2 0,2 -
§ 18 bestimmt die Höhen

Bei Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.

§ 19 bestimmt die Grundflächenzahl (GRZ)

Grundflächenzahl bestimmt die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen die auf dem Grundstück gebaut werden können.
Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von
1. Garagen und Stehplätzen mit ihren Zufahrten,
2. Nebenanlagen im Sinne des § 14,
3. Baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird,
mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden.

§ 20 bestimmt die Geschossflächenzahl und Geschossfläche (Vollgeschoss)

Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. Hier finden Sie zahlreiche Beispiele, wie man die Geschossigkeit ausnutzen kann auf unserer Website "Exklusive Wohnanlagen"!
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind.
Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.
Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.

§ 21 bestimmt die Baumasenzahl und Baumasse

Das gilt aber nur für Gewerbe- und Industriegebiete.
Baunutzungsverordnung und Landesbauordnung

In der Baunutzungsverordnung wird aber nicht alles geregelt, sondern hier tritt die Landesbauordnung in Kraft und wie der der Name schon sagt, das wird Länderweise geregelt wie: Nachweis der Vollgeschosse und Abstandsflächen.

DIN 277
Penthouse mit Dachterasse
 
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